HUKUM ADAT TRANSAKSI TANAH

Di beberapa daerah orang membuka tanah dimulai dengan memberi tanda mebali. Yaitu tanda akan membuka tanah yang biasanya berupa tanda silang atau dahan kayu yang diikatkan di pohon yang diikatkan dengan rotan atau juga tali ijuk yang ditegakkan di tanah tegalan (padang rumput, semak belukar) dan nampak dari kejauhan. Dengan memberi tanda tersebut maka timbul hak untuk mengusahakan sebidang tanah (Hak Membuka Tanah)

Dalam urusan tanah, bantuan kepala rakyat adalah mutlak. Misalnya dalam hal menjual lepas, menyewa tanah. Di seluruh Indonesia bantuan kepala rakyat dalam perjanjian-perjanjian mengenai tanah itu merupakan jaminan, bahwa perjanjian itu terang dan tidak menentang hukum adat yang berlaku.

Tanah memiliki kedudukan yang sangat penting dalam hukum adat disebabkan:

1. Karena sifatnya

Satu-satunya benda kekayaan yang meskipun mengalami keadaan yang bagaimanapun juga masih tetap dalam keadaannya sebagai tanah.

2. Karena faktanya tanah merupakan:

->tempat tinggal persekutuan

->pemberian penghidupan kepada persekutuan

->tempat warga persekutuan yang meninggal dikebumikan

->tempat tinggal dewa-dewi dan roh para leluhur.

Hak Ulayat = Hak persekutuan atas tanah

Hak ulayat ini berlaku ke dalam dan ke luar.

->Berlaku ke luar

karena yang bukan warga persekutuan pada prinsipnya tidak boleh turut mengenyam atau menggarap tanah yang merupakan wilayah kekuasaan persekutuan yang bersangkutan, hanya dengan seizin persekutuan dan kemudian memberikan ganti rugi, orang luar dapat memperoleh kesempatan untuk turut serta menggunakan tanah wilayah persekutuan.

->Berlaku ke dalam 

karena persekutuan sebagai suatu keseluruhan yang berarti semua warga persekutuan bersama-sama sebagai suatu kesatuan melakukan hak ulayat dengan memetik hasil tanah, tumbuhan dan binatang liar. Hak persekutuan ini pada hakikatnya membatasi kebebasan usaha atau kebebasan gerak para warga persekutuan sebagai perseorangan. Pembatasan ini dilakukan demi kepentingan persekutuan.

Obyek Hak Ulayat:

1. Tanah (daratan)

2. Air (perairan seperti danau, sungai dan pantai)

3. Tumbuh-tumbuhan yang hidup secara liar.

4. Binatang yang hidup liar.

Hak milik atas tanah dari seseorang persekutuan adat wajib menghormati:

->Hak ulayat desanya.

->Kepentingan-kepentingan orang lain yang memiliki tanah

->Peraturan-peraturan adat seperti kewajiban memberi izin ternak orang lain masuk dalam tanah pertanian selama tanah itu tidak dipagari dan tidak dipergunakan.

Jual Lepas

Transaksi tanah di mana terjadi pemilik tanah selaku penjual menyerahkan bidang tanahnya kepada orang lain sebagai pembeli untuk selama-lamanya dengan pembayaran sejumlah uang secara tunai atau dengan cicilan, maka perbuatan itu disebut dengan jual lepas, adol pas, manjual jaja.

Kebanyakan di masa lampau jual lepas tanah ini berlaku dengan tertulis di bawah tangan atau tanpa kesaksian perangkat desa. Di masa sekarang jual lepas harus dengan kesaksian perangkat desa. Sifat jual lepas ini terang dan tunai. Terang artinya diketahui masyarakat atau tetangganya. Tunai artinya diikuti dengan pembayaran. Jika pembayaran belum lunas maka pembayaran yang belum lunas itu merupakan hutang pembeli kepada penjual. Dalam perjanjian jual lepas, seringkali sebelum ijab kabul (serah terima) dilaksanakan, pihak pembeli memberikan panjer atau voorschot / persekot sebagai tanda jadi.

Adakalanya jual lepas ini diikuti dengan “Hak utama membeli kembali”. Jual beli seperti ini disebut jual kurung yang biasanya terjadi di kalangan kerabat atau tetangga yang mempunyai hubungan akrab.

Jual Gadai

Penyerahan tanah oleh penjual kepada pembeli dengan harga tertentu dan dengan hak menebusnya kembali. Dalam hal ini sebenarnya yang dijual bukan hak milik atas tanah, tetapi hak menguasai tanahnya. Dimana pembeli selama tanahnya dikuasainya dapat memakai, mengolah dan menikmati hasil dari tanah gadai itu. Selama tanah gadai belum ditebus oleh pemilik tanah / penggadai, maka tanah tersebut dikuasai oleh pemegang gadai / pembeli tanah gadai.

Menurut hukum adat, pemegang gadai tidak dapat menuntut pemilik tanah untuk menebus tanah gadainya. Oleh karenanya jika pemegang gadai memerlukan uang, ia dapat menempuh dua jalan, yaitu dengan mengalihkan gadai atau dengan menganakkan gadai.

Mengalihkan gadai ialah menggadaikan tanah gadai itu lagi kepada orang lain atas persetujuan pemilik tanah sehingga hubungan hukum antara pemliki tanah dengan pemegang gadai pertama beralih kepada pemegang gadai kedua.

Menganakkan gadai adalah pemegang gadai pertama menggadaikan lagi tanah itu kepada pemegang gadai kedua tanpa persetujuan pemilik tanah. Jadi hubungan hukum yang berlaku adalah antara pemilik tanah dengan pemegang gadai pertama dan pemegang gadai pertama dengan pemegang gadai kedua.

Menurut Pasal 7 PP UU No.56 / 1960, dikatakan barang siapa menguasai tanah pertanian dengan hak gadai selama 7 tahun atau lebih, maka wajib mengembalikan tanah itu kepada pemiliknya dalam waktu sebulan atau setelah tanaman yang ada selesai dipanen dengan tidak ada hak menuntut pembayaran uang tebusan dan barang siapa melanggar ketentuan ini akan diberikan sanksi hukuman kurungan 3 bulan dan/atau denda sebanyak Rp.10.000,-

Jual Tahunan

Transaksi jual tahunan ini terjadi apabila pemilik tanah menyerahkan milik tanahnya kepada orang lain untuk beberapa tahun panen dengan menerima pembyaran terlebih dahulu dari penggarap. Setelah habis waktu tahun panen yang dijanjikan maka penggarap menyerahkan kembali tanah itu kepada pemiliknya. Biasanya jual tahunan itu berlaku untuk 1 – 3 tahun panen. Lama waktu panen tergantung pada jenis tanaman yang diusahakan penggarap.

Bentuk transaksi jual tahunan ini kebanyakan berlaku di kalangan orang Jawa, sedangkan di lingkungan masyarakat adat lainnya jual tahunan disamakan dengan gadai tanah atau sewa tanah dengan pembayaran dimuka.